房地产开发与营销的现代观念

　　当前，我国住宅市场一方面大量的商品房空置，另一方面消费者急需的住房又买不到。笔者从房地产开发的市场营销观念、产品核心理念、产品基本概念以及创新思维等角度，浅论如何树立的新观念，不断创新房地产业的营销现代理念。
　　一、房地产开发的市场营销观念
　　目前房地产开发还大量存在这样的流程：先找块地，然后设计，最后再去找市场，努力推销出去。在这样一个过程中，营销策略的重点不是需求界定和产品设计，而是销售策略和谈判技巧。将营销起始于销售，那么销售必然会出问题。现代的房地产开发流程应该是：市场调研分析→发现市场机会和需求→寻找条件适宜的地块→项目调研与产品定位→规划、户型、环境、物管、品牌形象等设计→顾客沟通与设计校正→施工、宣传、销售等。在这个过程中，建立顾客、设计、施工、销售四方的互动关系是项目成功的保证。对大型开发项目来说，还需建立滚动开发机制。
　　由于专业分工的原因，在房地产开发的组织体系中，各方常常是各自为政、目标不一：开发商是销售导向，设计方是技术导向，而建筑商是成本导向；同时，管设计的不管建房，管建房的不管卖房，管卖房的既不管设计又不管建房。如果各部门之间以职能为导向，缺乏协作与沟通，“以市场为导向，以顾客为中心”就是一句空话。美国管理大师德鲁克曾说过一句名言：“企业的任务只有一个，那就是创造顾客，它不是个别部门、个别员工的任务，而是所有部门、所有人员的任务”。现阶段，当走在市场化前列的房地产公司纷纷重视以顾客为中心的营销观念时，许多房地产公司还处在一个摸索和学习的时期。
　　二、房地产开发的产品核心理念
　　从“把房子卖出去”到“能把房子卖出去”，不仅仅是字眼的细微变动，更是营销理念和营销重点的不同。前者的起点是产品，主观的东西占多数，而后者的起点是需求，客观的东西占多数。
　　住宅产品由于其固有的开发周期，在设计时面对的……