房地产开发企业囤地行为风险警示及财税分析

　　土地储备是影响房地产企业业绩的重要因素，也是其抗风险能力的重要表征,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。 房地产企业每年购置土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增长率，这意味着每年有大量土地被囤积。

　　一、房地产开发企业囤地现象分析

　　据国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。

　　事实上，中小房地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会迅速开发，以保证现金流的基本平衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，成为囤积土地的主要力量。因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状况的反映。

　　当下资本市场有对土地储备的追逐和激励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中央政府关于处理闲置用地的相关规定，不但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。相当一部分准备上市的公司，也都是先要囤够大量土地，而后才能上市。故囤地现象最严重的是已经上市的房地产企业或准备上市的房地产企业或是有国有背景的主业非房地产的企业，这些企业财大气粗，也具备与地方政府谈条件的实力。反而非上市企业，大部分民营房地产企业，这些企业资金有限，谈判砝码较少，或没囤地或囤地少。

　　囤地问题比较复杂，不仅在开发商的原因还有地方政府的原因。相关政策没有配套、经济形势影响，比如宏观经济的变化也会对其资金来源等方面有一定影响和限制。

　　二、房地产开发企业囤地风险警示

　　虽然人们一贯认为，在严重的通胀预期面前，投资不动产是抵抗通胀的可靠避风港，但就目前的现实而言却未必如此。基于对房价、地价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，所有这些都会提高……