土地供应体制不合理助推房价高涨

　　中国的房价太高，80%的需要住房的居民买不起房屋，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低造成的。
　　“土地财政”让政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了居民对住宅的购买能力。
　　如果中国住宅的持有成本非常低的局面得不到改观，如果大面积超豪华住宅、户有多套住宅和别墅需求过大得不到抑制，加之中国人口太多土地太少，中国的房价未来还会持续快速上涨。
　　中国的房价为什么这样高？舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家都在批评房地产商牟取暴利，我认为这是有失偏颇的。中国高房价的形成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制、土地供给市场的政府寡头垄断、地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。
　　一、行政控制：住宅用地供给不足型涨价
　　中国对土地的供应基本上是行政审批制，虽然国有土地或者集体所有但被征用为国有的土地在出让时，要进入政府垄断的市场进行交易，但是也需要高度集中的审批程序。多年来，在指导思想上，土地偏重于保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对城市化建设特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相适应，使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。
　　从上世纪９０年代至今对城镇建设的土地供应来看，一是建成区面积与城市化形成的城市人口用地需要不相适应。如２００７年，如果按城镇人口每万人１平方公里的土地需要看，缺口为７６３０万亩。二是从城镇人口总量与城镇住宅面积来看，按照每一时期的住宅面积和合理的住宅容积量计算，各年的住宅用地存量缺口最保守估计在２５０万—８５０万亩左右。三是上述数据是在住宅平均每套３６平方米—９０平方……